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土地の評価のしくみ

掲載日:2017年1月13日更新
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土地の評価のしくみはどのようになっているの?
評価方法の流れ、宅地評価のしくみなどについて説明します。

土地の評価のしくみ

市町村長は総務大臣が告示する固定資産評価基準によって土地の評価をすることとなっています(地方税法第403条)。地方税法では固定資産税における価格は「適正な時価」とされ、宅地の場合では地価公示価格等や不動産鑑定士による鑑定評価価格等を活用し、これらの価格の7割を目途として評定することになっています。

地目

地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、宅地介在田、宅地介在畑、山林、介在山林、原野、池沼、牧場、鉄軌道用地、鉱泉地、ため池、保安林、墓地、境内地、公園、学校用地、公衆用道路、用悪水路、井溝、水道用地、堤塘、公共用地、雑種地に分類し評価を行っています。

固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。ただし、 農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費相当額を控除した価額によって評価します。   
     
例えば…登記地目が田だけど現況は山林
→山林評価となります

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります

価格(評価額)

価格は売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます

地目別の評価方法

田、畑、山林の評価

原則として標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。ただし、 農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費相当額を控除した価額によって評価します。

例えば…現況が1月1日時点で農地でも、農地転用許可を受けた農地は上記のとおりの評価となります。


原野、雑種地等の評価

田、畑、山林の場合と同様に売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

宅地の評価

宅地の評価方法には次の2種類があります。江津市では街の形成状況で区分し、2種類の評価法を用いて評価しています。

  1. 市街地宅地評価法(路線価方式)→主として市街地的な形態を形成している地域に用いられる評価法
  2. その他の宅地評価法(標準地比準方式)→主として家屋の連たん度が低い地域に用いられる評価法

計算法(サイト内リンク)

※それぞれの評価法をクリックすると詳細の説明コーナーに移動します。  

画地計算法
市街地宅地評価法(路線価)における宅地の各筆の計算方法を説明します。

宅地評価の詳細
宅地評価の手順である『用途地区の区分』、『状況類似地区の区分』、『標準宅地の選定』、『主要な路線価の付設』、『その他の街路の路線価の付設』の詳細を説明します。

市街地宅地評価法(路線価方式)
宅地の評価法のうち、主として市街地的な形態を形成している地域に用いられる評価法の説明です。

その他の宅地評価法(標準地比準方式)
宅地の評価法のうち、主として家屋の連たん度が低い地域に用いられる評価法の説明です。