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画地計算法

掲載日:2017年1月13日更新
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画地計算法とは

市街地宅地評価法(路線価)における宅地の各筆の計算方法。評価基準別表第3に基づき、さまざまな形状などを有する価格事情を「画地」という単位ごとに、適切に評価するものです。

画地計算法のイメージ図

計算の流れ

画地の認定

画地計算の前に画地を認定します。

  • 原則…土地課税台帳または土地補充課税台帳に登録された一筆の宅地によるものとされています。
  • 例外…筆界の状況にかかわらず、一筆の宅地または隣接する二筆以上の宅地について、その形状や利用状況などから見て、これが一体をなしていると認められる部分に区分し、またはこれらを合わせる必要がある場合においては、その一体をなしていると認められる部分の宅地ごとに一画地とされます。

奥行価格補正割合法

宅地の価値は図に示すように街路からの奥行が長くなるにしたがって、また、奥行が著しく短くなるにしたがって漸減するので、奥行距離に応じて補正を行います。
※【附表1】奥行価格補正率表から適用する奥行補正率は用途地区によって変わります。

普通住宅地の宅地における奥行価格補正率

奥行価格補正割合法の計算例

側方路線影響加算法

側方にも道路がある「角地(かどち)」は、一方路線地に比べて利用間口が大きくなることによる出入りの便のほか、採光や風通しなどの点で宅地としての利用価値が高まるため、価格も一般的に高くなります。
この角地の優位性についての加算方法を定めたのが側方路線影響加算法です。
※【附表2】側方路線影響加算率表から適用する側方路線影響加算率は用途地区によって変わります。

角地…2つの道路が交差する角に位置するところ
準角地…1つの道路が折れ曲がって(L字型のような形)角地になっているところ

側方路線影響評価法の計算例

二方路線影響加算法

正面と裏面の二つの路線に接する画地は、一方路線に比べ角地の場合ほどではありませんが、宅地としての利用価値が認められ、その状況を考慮して評価する必要があります。この二方路線地の優位性についての加算法を定めたのが二方路線影響加算法です。
※【附表3】二方路線影響加算率表から適用する二方路線影響加算率は用途地区によって変わります

二方路線影響加算法の計算例

三方路線の影響加算法

三方の路線に接する画地については、その画地の位置などの状況に応じて側方路線影響加算法・二方路線影響加算法を併用して評点数を求めます。

三方路線影響加算法の計算例

無道路地評点算出法

「無道路地」すなわち「道路に接していない画地」については、その画地への通行が可能であるとしても、宅地としての利用上の制約によって価値は低下するため、評価において考慮しています。

原則として、利用上その土地と連絡すると考えることが最も合理的と認められる路線価に【附表1】奥行価格補正率表により求めた奥行価格補正率と【附表5】通路開設補正率表により求めた通路開設補正率および無道路地の近傍宅地との均衡を考慮して求めた無道路地補正率を乗じて評点数を求めます。

無道路地の奥行の取り方

間口が狭小な宅地等評点算出法

間口が狭小な画地や間口に対して奥行が長大な画地については、その画地の形状に応じて【附表6】間口狭小補正率表や【附表7】奥行長大補正率表に示された補正率によって、その評点数を補正します。

がけ地等の補正

がけ地等で、宅地としての通常の用途に供することができないものと認められる部分がある画地については、通常の画地と比べて宅地としての利用価値が劣るため、評価上この点について補正を適用します(【附表8】がけ地補正率表)。

その他の補正

接面道路との高低差がある、水路を介して道路に接する宅地などについて補正を適用しています。

備考

各補正率表の内容は、税務課固定資産税係へお問い合わせください。