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宅地評価の詳細

掲載日:2017年1月13日更新
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宅地評価の手順である『用途地区の区分』、『状況類似地区の区分』、『標準宅地の選定』、『主要な路線価の付設』、『その他の街路の路線価の付設』の詳細を説明します。

用途地区の区分

宅地の利用状況を基準として区分するものです。
用途地区の大きな区分は商業地区、住宅地区、工業地区、観光地区の4つに区分されます(評価基準第1章第3節二(一)1)。江津市では商業地区、住宅地区、工業地区に区分しています。

1.商業地区

主として商業店舗が連続する地区で繁華街地区、高度商業地区、普通商業地区に細分されますが江津市の商業地区はすべて普通商業地区として区分しています。

(1)普通商業地区

都市計画法で定める商業地域(おおむね容積率が600%未満)または、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、または準工業地域内の幹線道路 (国県道等)沿いに中低層 (主として5階建以下)の店舗、事務所等が連たんする商業地区をいいます。

2.住宅地区

主として住宅用の宅地が連続する地区で高級住宅地区、普通住宅地区、併用住宅地区に細分されますが江津市の住宅地区は、普通住宅地区と併用住宅地区に区分しています。

(1)普通住宅地区

主として都市計画法で定める第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域及び準工業地域内にあって、主として居住用家屋が連続している地区をいいます。

(2)併用住宅地区

商業地区の周辺部(主として都市計画法で定める近隣商業地域内)、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域または、準工業地域内の幹線道路(国県道等) 沿いにあって住宅が混在しますが、小規模の店舗、事務所(低層利用の建物が多い)が多い地区をいいます。

3.工業地区

主として工業用宅地が連続する地区で大工場地区、中小工場地区、家内工場地区に細分されますが江津市の工業地区はすべて中小工場地区に区分しています。

(1)中小工場地区

主として都市計画法で定める準工業地域、工業地域、工業専用地域内で敷地規模が9,000 平方メートル程度までの工場、倉庫、物流センター、研究開発施設等が集中している地区をいいます。

用途地区と都市計画法上の用途地域との関係 

 都市計画法に定められた用途地域は土地の利用に一定の制限を加えることによって都市環境の維持及び機能を高めるものです。一方、固定資産評価上の用途地区は現実の利用状況により区分されるものであり、都市計画法における用途地域とは必ずしも一致するものではありません。しかしながら、宅地の価格事情は土地利用の制限を伴う都市計画法上の用途指定の影響を受けることが十分に考えられますから、用途地区区分を行う際にはこれとの関連性についても配慮し評価します。

状況類似地区の区分

状況類似地域区分の基準は、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等であり、これらの条件が「相当に相違する地域」ごとに区分します。つまり区分された地域内においては、このような価格形成原因がおおむね同等となるように区分するものです。

1.街路の状況による区分

宅地の構成要素のうち、道路に着目して道路が宅地の価格に及ぼす影響の程度に応じて行うもので、道路交通上の利用の便利さの程度により区分します。

2.公共施設等の接近の状況による区分

駅、バスターミナル、公園、緑地、広場、運動場、学校、図書館、病院、診療所、保育所などが接近していることにより宅地の価格が受ける影響の程度に応じて区分します。

3.家屋の疎密度による区分

家屋の疎密度とは、建築敷地面積に対する建築床面積(建ぺい率)の割合及び建物延床面積の割合(容積率)をいい、土地の平面的利用及び立体的利用の両者をいいます。

4. その他の宅地の利用上の便による区分

奥行、間口、宅地の形状、街区内の位置及び地盤の高低等個々の宅地が建物の敷地として有する固有の要素を除いた普遍的な要素(下水道・ガス等供給施設の有無等)により区分します。

標準宅地の選定

主要な街路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等がこの状況類似地域内において標準的なものを選定します。

主要な街路の路線価の付設

標準宅地の適正な時価に基づき1平方メートル当たりの価格を算出し、その価格をこの沿接する主要な街路の路線価として付設します。

その他の街路の路線価の付設

主要な街路に路線価を付設した後、この路線価を基礎として「その他の街路」に路線価を付設します。

路線価付設の基準

路線価付設の基準は、状況類似地域区分の基準としても掲げられた条件でもある「街路の状況」、「公共施設等の接近の状況」、「家屋の疎密度」、「その他の宅地の利用上の便」など価格が変動する原因を総合的に考慮のうえ路線価を付設します。

路線価付設の注意点

二重路線価

通常、1街路に1路線価を定めます。ただし、一つの路線を挟んで状況が異なる場合等で、同一の路線価とすることによって評価上不均衡を生ずる恐れがあるときは、街路の両側に路線価を付設することで評価の均衡を図ります。

1街路2路線価

道路幅員が明らかに異なる場合や価格事情に相当の格差がある「繁華街」等においては一つの街路に二つ以上の路線価を付設することによって評価の均衡を図ります。

私道、水路等への路線価の付設

路線価は、公道だけではなく私道や街路以外の通路、路地、水路、広場等についても評価の均 衡上必要がある場合には付設します。